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政策促稳 建设多元住宅供应体系


2018-10-26 13:14 浏览次数:174  源自: 字体:

今年以来,国内各地楼市调控维持从严态势,延续了2016年四季度之后的一系列政策力度、调控模式,不仅在商品房市场上迎来了限购、限贷、限价、限售,在土地市场上也开始执行“限地价”“竞配建”等措施。
除了出台限制措施,各地也对楼市存在的违规销售行为进行严查,确保房地产市场健康有序发展。另外,各地还加大各类保障房、租赁住房的供给力度,多元化住宅供应体系在部分城市开始形成。
调控促进稳健发展
刚刚过去的第三季度,在“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的要求下,各地楼市调控长期化、常态化已成共识。国家层面政策保持相对稳定,而各地因地制宜、因城施策、分类调控措施继续延续。
具体而言,在限购方面,除了限制个人外,包括上海、深圳、长沙、西安等在内的多个热点城市将企业纳入限购范围,深圳直接全面禁止企业购买商品房。在限贷方面,政策依旧严苛,除了对于首付比例的要求不断提高外,各地贷款利率也在上升。在规范销售方面,济南、南昌等城市严控预售审批,严格限定房价涨幅、装修标准等,禁止毛坯改精装变相涨价。
而在公积金政策方面,北京、广州纷纷更新公积金政策,其中北京要求京外购房提权公积金仅限户籍地和所在省会城市,并延长进城务工人员销户提取年限;广州提出在非本市和非本人及配偶户籍所在地购房的,暂停提取住房公积金资格。
从严调控下,各地楼市平稳发展,房价上涨的势头也有所遏制。根据国家统计局最新公布的房地产开发和销售数据,国内商品房成交均价由8月的8888元/平方米下降至8751元/平方米,调控成效初显。克而瑞发布的一份报告显示,在这样的背景下,行业销售仍保持稳健增长,但不同能级的城市成交表现存在差异,一线触底回升,二线整体稳中分化,三四线热度维持。
也有部分热点城市限价出现松动。克而瑞的梳理显示,在武汉,部分高价地块项目调高备案价格,南宁也可以通过提高装修标准的方式突破限价,但克而瑞分析指出,这些“松动”迹象只是个案,并不具备普遍意义。
多地跟进整顿房地产市场秩序
在调控政策加码的同时,各地对于房地产违规销售现象的打击力度也在加大。此前,住建部接连公布两批次违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面,着力打击违法违规行为。
随后,包括广州在内的多个热点城市予以跟进,全面开展整治房地产市场乱象专项行动,重点打击投机炒房以及房地产开发企业违法违规行为。部分城市还出台处罚机制,措施包括书面警告、暂停网签、停业整顿等,就在不久前,广州刚刚发文通报了市内多个楼盘和中介存在违规销售问题,并予以处罚,其中越秀区的文德世家被直接查封。
如今,困扰广州楼市已久的双合同问题也迎来解决的转机。上周五,广州市住建委发文称,在保证调控力度不放松和成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。住建委还提出加大对房地产市场监管督查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。
对于各地加大整顿秩序力度的做法。克而瑞分析认为,市场监管力度可能持续加强,预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序,尤其是那些房价上涨压力大的城市,跟进开展整治行动的可能性更高。加强整顿有利于规范房地产市场交易秩序,也有助于进一步遏制投机炒房,合理引导市场预期,促进供求关系平衡。
楼市供应体系生变
各地在进行限购、限贷等调控的同时,如何对现有住房供应体系作出调整,使之更加符合当前人们的居住需求,也是摆在城市面前的一个大问题。
对此,深圳最先给出了自己的方案。今年6月5日,深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,明确到2035年的住房发展目标。根据这份文件透露的信息,今后深圳的住房供应体系中,由于各类非商品属性住宅的供应量加大,将形成“商品住房+政策性支持住房+公共租赁住房”三大住房来源。
据悉,政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房,两者合计占住房供应的40%,租售价格分别为市场价格的60%和50%,房屋可租可售。公租房将占住房供应的20%,主要是小户型,房屋只租不售,租金为市场价30%左右,部分受照顾人员可享受进一步优惠。另外,原有的商品住房将只占深圳全部住房供应量的40%左右。
在供应量上,征求意见稿指出,2018年至2020年,深圳将首先建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。广州克而瑞首席分析师肖文晓认为,保障性住房可弥补深圳商品房供应,从而稳定供求关系,遏制房价上涨冲动。
深圳的住房供应体系方案公布后,有业内人士指出,深圳的特点是非户籍常住人口多,年轻人占比高,流动性大,再加上房价较高,因此房屋租赁市场有着较大的发展空间,而在供应体系中,政策性住房中的两种类型,属于政府与市场合作供给,将加大各类租赁住房的供应占比。
稳定房价遏制上涨
7月31日,中共中央政治局召开会议,提出要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。今年以来,建立房地产市场长效机制,促进房地产市场平稳健康发展,已经成为行业内的共识。从已知的数据来看,热点城市房价涨幅出现回落,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格水平出现下降。
调控不力坚决问责
今年5月至6月,国内多个楼市热点城市曾经密集出台调控政策,这与此前住建部的约谈有着密切联系。根据媒体的公开报道,5月前后,住建部曾约谈成都、太原、西安、贵阳等国内12个城市政府的相关负责人,
约谈效果是明显的,多个城市快速反应。贵阳率先出台限售,提出新建商品住房购买后3年内不得转让,并加快供地节奏。长春、成都也出台调控政策,对限售政策进行升级,且规定户籍迁入成都未满24个月的购房人,应在成都稳定就业并连续缴纳12个月以上社保才能新购住房。其他被约谈城市也纷纷跟进。
在“坚决遏制房价上涨”提出后,住建部于8月7日在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。此次会议强调,各地要加快制定实施住房发展规划,坚决遏制投机炒房,并要求各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点。住建部将建立房地产市场监测体系,严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
克而瑞在一份研究报告中指出,此次住建部又重启座谈会,措辞严厉,提出对楼市调控不力的城市坚决问责,显示出未来房价控制的决心。
热点城市涨幅回落
近日,国家统计局发布2018年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。从数据来看,一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%。二手住宅销售价格由上月环比持平转为下降0.1%,其中北京和上海均下降0.2%。
二三线城市住宅价格涨幅出现回落。在31个二线城市中,尽管新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,但涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。而35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。
而在国家统计局统计的15个热点城市新建商品住宅销售价格数据中,9月有两个城市销售价格环比下降,比8月增加一个,而在上涨的11个城市中,有9个城市涨幅相较上月回落。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟对数据解读时表示,9月各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜、精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。
租购并举继续推进
去年7月“租购并举”开始进入人们的视野。此后,大力发展住房租赁市场成为各地以及房地产行业的共识,“租购同权”也随着各地政策的跟进而逐步明晰。在过去一年多的时间里,“租购并举”持续推进,国内多个城市出台关于大力发展房屋租赁市场的相关政策,并加大租赁住房供给,而以长租公寓等为代表的新型租赁住房产品,也进入快速发展时期。
政策利好不断
深圳在6月公布的住房供应新体系,明确公租房、人才房、安居房等房源占总供给的60%,到了7月底,深圳再度加码调控政策,其中一项便是宣布各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售。
有观点认为,这意味着今后深圳的公寓类产品的投资成本将会增加,但停售转租的模式已经在市场上普及,且发展空间较大,为租赁市场带来了部分可租房源。
在广州,租赁利好政策同样在持续推进。今年7月,广州更新公积金政策,支持提取住房公积金支付房租,并详细说明三种提取方式。9月,广州发布《关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》,调整公共租赁住房收入线准入标准,调整住房租赁补贴标准,调整公共租赁住房租金缴交标准,完善住房困难家庭的公共租赁住房保障退出机制等。
就在最近,个税专项附加扣除暂行办法征求意见中,就有对于住房贷款和住房租金的专项扣除办法。对此克而瑞分析认为,有助于提升刚需以及租赁群体购买力,促进这部分群体住房消费,进一步落实“房住不炒”的政策主旋律。
租赁市场可进一步优化
前几个月,有关“长租公寓”推高房租的话题引发讨论,那么租房者的租金压力是否增大?
以深圳为例,戴德梁行指数显示,上半年深圳商品住宅租金涨幅为5.40%,较去年同期3.98%的涨幅扩大1.42个百分点,戴德梁行方面指出,这一涨幅不足以给市场带来明显的压力。但从今年年中以来,商品住宅租金增速有所加快。其中高端物业租金符合市场惯性增长,部分经济型租赁盘源被分散式长租公寓品牌租赁,令市场低价租赁盘源减少,结构性拉高整体租金水平。
不过,8月以来由长租公寓的若干争议性事件与话题,也折射出当前住房租赁市场仍有众多亟待解决的问题。对此戴德梁行提醒,应当警惕部分租赁机构、企业对租赁盘源的垄断,以及操纵、哄抬房租的行为,并监管租赁金融资金,包括“房租贷”“租金贷”等,防止租赁市场过度金融化。
对于当前住房租赁市场的发展,戴德梁行分析认为,由于租赁市场与民生关联更加紧密,因此需要充分的保障性房源的供应及出台其他保障性的举措,来满足中低收入及特定人群的住房需求。此外,租赁市场同样会有多元化的需求,从活跃市场、丰富市场的角度,鼓励多层次、多元化的供应是加快租赁住房市场发展的必要举措。
戴德梁行方面认为,构建成熟且富有活力的住房租赁市场,必须加快实现租赁住房的政策性保障覆盖,同时鼓励市场化的多层次、多渠道供应。
记者观察
人们需要怎样的楼市?
“调控”早已成为各地采取的普遍现象,并与各地房地产市场的长远发展紧密结合。各地出台调控措施的目的,为的是避免房价出现剧烈波动,保障房地产市场的平稳发展,更是为了让居者有其屋,减少因为楼市不稳定而承担的相应风险。
人们需要怎样的楼市?这个话题看似很大,但其实也可以非常浅显地解读。
人们谈论楼市,主要谈论的是价格,对于无房者而言,显然希望房价下降,越便宜越好,再不济也最好能到自己可以承受的范围;对于有房者来说,对于房价的上涨预期和对居住需求改善的愿望相叠加,也会让他们倾向于房价不出太大的波动。由此可见,人们需要的楼市并不是那种房价快速上涨,买房需要靠“抢”的市场。
如今,选择不买房,依靠租房生活的群体也越来越多。这类群体可能是刚毕业参加工作的年轻人,可能是在购房门槛较高、房价较贵的城市长期工作居住的工薪阶层。他们对于租赁市场的需求,同样也推动着租赁市场的蓬勃发展,而长租公寓这些年大量出现,与租房群体对于生活质量追求的提升密不可分。
现在,各地针对购房和租房出台了大量政策。但真正确保房地产健康发展,必须因地制宜、因城施策,针对不同城市楼市的特征,建立长效机制才行。从这一层面来看,房地产市场还有很长的路要走。
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各地成交环比下跌
2018年第42周,一线城市成交指数为121.49,环比下跌13.63点;二线城市成交指数为492.61,环比下跌68.44点;三四线城市成交指数为29.86,环比下跌4.5点。
一线城市:一线城市北京、上海、深圳均呈上涨态势;其中,上海上涨幅度最大,达到22.64%。广州则成交面积有所回落,下跌45.76%。
二线城市:二线城市成交环比呈现跌多涨少的局面,其中13个重点二线城市中有8个城市成交量呈下跌趋势,仅成都、南宁、南京、青岛、大连成交量有一定程度的上涨,其中宁波以82.78%的环比跌幅居于二线城市首位,青岛成交量涨幅最大,环比涨幅约为106.63%。从成交量上来看,重庆以52万平方米成交量居于所有城市首位。
三四线城市:三四线城市成交环比跌多涨少,仅镇江、东莞、舟山3城有所涨幅;跌幅最突出的城市为南平,环比跌幅达62.23%。



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