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长租公寓真的爆仓?专家称模式暴露三大风险


2018-08-24 09:06 浏览次数:1666  源自:证券时报网 字体:

住房租赁市场可谓一波未平一波又起。

北京刚刚因房租上涨和个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源而进入严监管模式,杭州租赁市场又发生大事了,而且是几天前原我爱我家集团副总裁胡景晖曾警示的风险——“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

今日,有媒体爆出杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(简称“鼎家”)的长租公寓公司因经营不善宣布破产,约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次鼎家破产案暴露了三个风险。

第一、租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务,中间加入了一层消费贷业务。所以租客表面上是每个月付租金,但其实是每个月在还此类网贷。如果业务操作稳定,本身没问题,但如果中间资金不到位,导致房东不愿意出租了,这个时候租客就会很被动。但租客是必须要偿付此类网贷的,这就会带来很多被动或很尴尬的地方。

第二、租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼,旗下公司鱼龙混杂,类似资金是用于收购房源还是挪作其他用途,都面临很多不确定性。类似不确定也带来了很多风险,即一旦资金断裂或挪用,此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。

第三、内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大,相关的管理就需要健全,如果内部管理层都扯皮,那么很多违规乱象就会出现。而且管理层之间有各类纠纷,也会导致房东和租户受牵连,所以一个稳定的或者说统一口径的租赁管理很关键。

“此类事件本身也是有警示意义。”严跃进说,长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务,建议各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入,进而使得风险变小,同时也防范各类问题扩大。另外,也需要从此类事件中确定一个原则,即各类纠纷都不应该影响正常的租赁业务,或者说租客的权益是第一位的,而房东、网贷公司、职工等权益维护,则应该让位于承租者的权益。

北京已查处自如等23家违规中介机构

房租上涨和个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源,引起了政府部门的高度关注,北京住房租赁市场已开启严监管模式,5天内紧急出台4项举措来稳定租赁市场。

8月22日,打击“黑中介”投诉举报热线开通首日,就接到投诉举报52条,北京市区两级住建部门联合工商部门、公安部门随即对举报线索进行了调查处理,对违法违规行为予以立案调查。

其中,北京最大的两家中介机构——自如和相寓被进行现场执法,北京市住建委执法部门会同市工商局、市发改委、市税务局、市银监局等部门组成两个联合检查组,落实“三严查”要求,通过检查营业执照、抽查租赁合同、比对系统数据、询查资金往来、核查租收价差等情况,严控垄断房源、哄抬房租行为,确保住房租赁企业遵守公开承诺,维护租赁市场秩序。

此次调查共查实了涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构,并予以公开曝光,其中自如榜上有名。北京市住建委表示,对于群众举报的线索,市区两级主管部门将加大查处力度,对存在违法违规行为的企业予以严厉打击并公开曝光。下一步,各部门将加大惩处力度,予以高限处罚,实施联合惩戒。

不过,北京市住建委当天并没有公布这23家中介机构分别存在哪些问题。

对于自如的违法违规行为,证券时报记者今日上午联系自如品牌负责人,一直未获回应。

接近中午11点,自如通过官方微博发布了《关于坚决配合政府调查的说明》。说明称,自如全面接受查处结果,并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。下一步将根据监管部门要求和自查进展,及时向监管部门、广大租客和社会报告、公布自如整改措施和阶段性成果。

值得注意的是,在涉及30余家经纪机构的52条举报线索中,除了反映哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼,恐吓,骚扰)威胁租房人等,也有人反映强制贷款付租金的问题。

多地跟进监管住房租赁市场

继北京对租赁市场调控力度全面收紧后,多地开始跟进。

天津市国土房管局日前表示,天津市不断加强住房租赁市场监管。去年10月,天津在全国率先建立了住房租赁企业备案制度,将住房租赁企业全部纳入监管范围。为了促进天津市住房租赁市场健康有序发展,严防租赁市场异常波动,保护租赁相关方合法权益,下一步,天津市将开展住房租赁市场专项整治活动,严查以中介机构名义抢占房源、赚取租金差价,严查住房租赁企业哄抬租金扰乱市场秩序、不按规定进行房屋租赁登记备案,严查媒体恶意炒作住房租金上涨、制造市场恐慌等违法违规行为。

南京市住房保障和房产局日前召开关于加强市场监管、稳定租金价格、规范市场秩序的工作座谈会,要求租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。针对目前南京租赁市场季节性租金上涨情况,要求进一步加强住房租赁市场监测分析,稳定住房租赁价格,规范市场秩序,确保南京住房租赁市场平稳健康发展。

严跃进认为,继北京租赁市场整顿后,天津、南京也对租赁市场进行整顿,说明北京的管控对于其他城市有很强的借鉴意义,预计后续各重点城市对租赁市场的管控会积极进行。除了对租赁房源的获取及租金价格会有更多管控外,租赁市场背后的金融服务也需要管控,后续各类租赁贷款等业务会面临管制。

严跃进预计,当前租赁市场的管控会成为未来的一个重点内容,这也是当前全国住房交易秩序管控中衍生的一个重要内容,后续租赁市场的规范值得期待,但积极深化租赁市场改革、增加多层次房源供给是今年下半年需要做的内容。



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