城市导航: 全国  

鐏炲彉绗-濞夋澘鐣ㄕ
热点资讯   精品楼盘   商铺写字楼   专题
本地资讯   精品别墅   看房直通车   视频
资讯   团购   宝典
材料   图库   视频
房产论坛   活动   业主论坛
装饰论坛   营销   装饰设计
   楼盘   二手房   人物访谈   政策法规   置业顾问   精品导读   家装课堂   分类信息   小编日记   房产周刊   楼盘连连看   地产杂志   联系我们   关于我们
- 平米 - 元 地址:
  新闻大搜索
  热点新闻
·重磅!泰安天价地王诞生!2019-32号地块今日正式拍出!
·所有的听说 都比不上眼见为实
·所有的听说 都比不上眼见为实
·“悦享中秋 共度佳节”——万达·望岳台中秋节活动精彩回顾
·速来围观丨昨天,百位斯柯达车主在这里聚集
·泰安市9月第二周住宅成交统计
·在这样的居所中,纵情释放心中的向往!
·悦满中秋 共享繁华|泰安吾悦广场陪您嗨翻中秋小长假
·中秋节 | 悦见中秋 礼赞时光
·对于城市来说,为什么地标建筑都是特殊的存在?
  最新专题
·【专题】忆童年 寻梦想
·【专题】粽夏之夜——给你的小窝做个
·【专题】2014约惠五一 惠生活才是会生
·【装饰专题】元宵节遇上情人节 中式经
·【元旦特别专题】俘获2014正能量 元旦
·【装饰专题】浪漫温馨圣诞家居布置
·【装饰专题】11.11脱光大作战
·【装饰专题】为老人打造舒适家居
·【专题】国庆七天乐 泰安楼市礼献国庆
·【装饰专题】花好中秋——赏中式家居
  精彩推荐
·今年将是新旧动能转换的 攻关年和收获
·香港房价有多疯? 一个车位卖出600万港
·宋仲基宋慧乔喜帖疑曝光 月底由情侣变
·鹿晗公开恋情后首发声 转发退团回国微
·多多吃冰激凌笑容灿烂 一头披肩长发女
·赵英俊还原徐峥打人事件:狗仔跟了十
·杨宗纬完美诠释紧张先生 求助杨树林告
·连李孝利也紧张?丈夫因上节目迎来全
·孙红雷姚晨不负众望终结盟 配合默契大
·《跨界喜剧王》王博文全新“拉面舞”
  团购最新活动
  砍价团最新动态
 

房租上涨的逻辑


2018-08-18 08:48 浏览次数:8165  源自:21世纪经济报道 字体:

导读

最近一年多时间里,住宅市场悄悄发生了巨大变化。在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住宅租赁市场。

一些地区房价上涨的势头终于得到了控制,但近日房地产市场又传来房租大幅度上涨的消息,引来众多议论。有人认为“房租上涨比房价上涨更可怕”、“房价上涨是经济问题,房租上涨是社会问题”;有人认为是鼓励发展住房租赁市场导致了房租的大幅度上涨。

笔者认为,房租上涨有合理的成分,但也存在值得关注的地方。一味否定或排斥房租上涨的言论不可取,但忽视房租过快上涨背后的问题也不可取。

住房租金收益率偏低,房租上涨很大因素是市场力量所致。从正常逻辑看,房租上涨幅度应该与房价保持一致,但现实中房租的上涨幅度远小于房价上涨幅度。在2003年前后,无论是北京还是上海,住房的租金收益率大约在5%左右,而2017年,京沪两地的租金收益率降至1.5%,只有按揭贷款利率的1/3,如果剔除物业管理费及维修费用(这些费用一般由业主负担),住房的租金所得大约只有按揭贷款利率的1/4。根据笔者观察,自2015年以来,京沪的房价累计上涨近一倍,但房租几乎没有上涨。

同样是房租,商业地产的租金收益率与住宅市场的租金收益率存在明显差别,从2000年以来,商业地产的租金收益率并没有明显降低,一直维持在6%左右的水平。显然,商业地产市场的收益率高于银行按揭贷款,从投资理论逻辑上是正常的,而住宅的租金收益率远低于财务成本,是不符合正常的财务逻辑的。因此,住宅租金的上涨有其合理补涨的成分。

机构投资者介入住房租赁市场改变了住房市场的生态平衡。为什么住宅市场的租金收益率长期偏离正常水平?将住宅市场与商业地产市场进行比较可以发现其中的原因,住宅市场的供给与需求都是个人为主,是散户为主的市场。而商业地产的供给与需求均以公司法人为主体,是机构为主导的市场。散户追求买卖之间的差价,他们买房的主要动机是博取房价上涨的差价,对租金的高低忽略不计,其行为以投机为主导。而机构投资者追求的是长期回报,其行为以理性投资为主。

但最近一年多时间里,住宅市场悄悄发生了巨大变化。在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住宅租赁市场,这些机构投资者有的是由房地产中介机构发起成立的,有的是由房地产开发商发起成立的。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场,深刻改变着住房市场的生态平衡,以往的个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。当机构以资金的优势垄断或部分垄断房源的背景下,房租上涨成为必然。

从政策出发点看,让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁,其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题,但结果却是提高了房租,让年轻人更难解决住房问题。

从供求关系看,最近几年为了整治首都的环境,拆除了大量建筑物,导致短时间里住房的供求失衡也是房租上涨的原因之一。从去年开始,北京的人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”等等都被雷厉风行地迅速拆掉。有关统计数据显示,2016年前几年,北京每年的拆违任务是1500万平米左右,2016年拆违完成量是2979万平米,2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米,2018年计划拆违4000万平方米,前4个月就完成了1640万平米。而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米(北京统计年鉴)。最近几年拆掉的几乎占1/8,这显然对房租上涨是有刺激的。

住房市场是一个复杂的生态系统,任何政策的实施都需要保护生态平衡。这是笔者从房租上涨中悟出的一点看法,希望将来出台房地产调控政策时要考虑到市场的生态平衡问题。(编辑 祝乃娟)



本站文章独家新闻,如需转载,请注明出处,否则追究法律责任 免责声明:本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  相关文章
·【房产新干线品牌栏目】 本周楼盘精彩活动播报
·【房产新干线品牌栏目】:精品户型赏析
·房产新干线给您拜年了!
·房产新干线给您拜年了!
·2018年泰安房地产年度盛典 获奖名单公布
·2018年泰安房地产数据成交量分析
·又一黄金地块被拍!恭喜五矿地产南高新区顺利拿地
·住建部:特色小镇建设不要盲目拆老街区、盖高楼
·让不动产增值,与家一起旅行
·“春春欲动”—房产新干线春季看房团圆满落幕!
版权所有 Copyright © All Rights Reserved 房产新干线-中国房产商务网
ICP备案:鲁ICP备05011347