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二手房的这些常识,很多人竟然不知道!


2018-08-09 16:14 浏览次数:1942  源自:房地产经纪之家 字体:

我国二手房的种类繁多,除了常见的由开发商建造的商品房之外,还有小产权房、回迁房、房改房等多种类型。房子的性质不同,交易的要求和税费也不同。选房的第一步就是明确房子的性质,决定哪些类型的房子可以考虑,哪些坚决不碰。

商品房和存量房

法律上对房子的分类很简单,只有商品房和存量房两种,商品房就是一手房,存量房就是二手房。商品房采用期房预售制,购房人从开发商手里买房,存量房是购房人从业主手里买房。

我们现在说的房子,一般是指70年产权的住宅。按照《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定,买房的时候,业主会取得房屋所有权和土地使用权。这两个权利被记录在不动产证上——以前是分别记录在房产证和土地证上的。有的城市没有土地证,比如北京,只有开发商和少数平房有土地证,大部分房子都只有房产证。现在随着不动产登记制度的推进,买房的时候业主的老房产证会换发成购房人的不动产证。

房产证上面其实也有一些关于土地权利的内容,比如土地性质是划拨(白给)还是出让(买来的)。买二手房的时候需要注意这一点,因为不是说你买了房子,这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时,你买房之后补缴土地出让金,土地性质变成出让,房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让,土地的70年产权是不会重新计算的。所以如果业主已经住了69年(实际上北京还没有这么老的房子),你再住1年就到期了。

土地使用权到期了怎么办?目前没有权威的准确答案,可能最后要业主补缴土地出让金再续费70年。从购房人的角度考虑,买个土地使用权年限稍微新一点的房子更划算。房改房因为土地性质一般都是划拨,可以满足这种需求。2000年的房子和2010年的房子相比,因为就差10年——2070年到期和2080年到期,我认为差别不大。1980年的房子你买之后可能很快就拆迁了,所以应该问题也不大。

军产房、央产房、校产房

军产房、央产房、校产房都是具有一定公房性质的房屋,该类房屋的上市交易往往有不少限制条件。

退休老干部李大爷要出售一套房子。他的麻烦是收了钱、签了约之后发现无法把房子过户给买家,买家要起诉,告了半年放弃了——立不上案。因为房子不能过户,李大爷想把钱(一半的首付款)退给买家让买家搬出去,买家也不肯。无奈之下,李大爷来找我们,请我们再告回去。

房子不能过户的原因是这个房子属于军产房,归部队的营房科管理。虽然李大爷有房产证,但是没有部队的同意,房子就无法过户。这个房子最大的问题不是不能过户,而是在无法过户之后不能起诉。

律师去法院立案,法官审查之后表示,这个房子是军产房,归军事法院管辖。律师费了九牛二虎之力终于找到军事法院,军事法院的法官表示房产纠纷不归军事法院管。

最后的结局是庭外和解,买方退房,卖方退钱。

和军产房类似的还有央产房和校产房。这种房子的性质并不体现在法律里,也不体现在房产证上,而是体现在一些政策中,比如部队的政策、中央部委和中央直属企业的政策、学校的政策等。这些政策在法律中没有,但是房管局知道,是决定房子能否过户的条件之一。

以央产房为例(基本都在北京),央产房过户的前提条件是组织同意这套房子“上市”,而同意的标志是这套房子在位于蓝岛大厦的央产房管理中心备案。只有“蓝岛”给备案了,央产房才可以上市。

也就是说,如果房子是军产房、央产房或校产房,你就要去房管局查询这个房子能不能过户,得到肯定的答案之后才可以买。

房改房

接下来,我们说说房改房。房改房在我国是非常普遍的,买房改房一般不会有问题,当然也要考虑央产房等因素。房改房的土地性质都是划拨,也就是说当时并没有出钱买这块地,而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房产证里。如果你按照本书的建议到了买房和业主见面的环节,你要看房产证。房产证上写着划拨,那么假设这房子要过户给你,你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同,价格也不同,最贵是交易价格的10%,最便宜只要数百元,这是你在买房之前就应该问好的。

小产权房

小产权房是俗语,法律上并没有小产权这个说法,它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质:国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集体所有。

集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。用通俗的话说就是,农民的土地上盖的房子,居民(外村人)不能买。不能买包括以下三层意思。

•买了房子不能过户。

•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。

•卖家打个官司就可以把房子要回去。

2007年,北京通州一村民起诉画家的画家村案确立了类似案件的审判机制:法院判决合同无效,画家需返还房屋。在之后的缔约过失责任诉讼中,法院判决村民赔偿70% 的房屋溢价损失给画家。

在这个语境下,小产权房其实就是农村宅基地。

除了这种小产权房,我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地上,没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发,自然也无法办理产权证(也见过少数办下“房产证”的小产权房)。

这种合作开发的房子价格便宜,一般来说也不会遭到合同无效之诉,但是比普通的宅基地多了一项风险,就是有可能被认定为违建。

目前社会上有小产权房会“转正”的流言,甚至有一些地方还就“转正”事宜进行了试验,但是目前试验结果不是太理想。所以我认为小产权房“转正”短期内不会被提上日程,是一个不太可能实现的事情。

一旦小产权房“转正”,引起的房价暴跌风险也不是闹着玩儿的。对政府来说,村集体手里这些集体土地是政府的土地储备,一旦让它们自由进入市场,不仅会影响现在的政府规划,也会间接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击,无论是政府还是开发商都不愿意见到这种情况。

另外,由于便宜的房子已经存在大量业主,强硬的拆违又容易引起社会问题,触犯另一批人的利益,所以目前这个问题可以说陷入了僵局。

经济适用房

和小产权房类似的还有经济适用房。经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房,后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证,是经济适用房的房子,房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户,有的不能过户。

买卖前,最好去房地产权登记中心咨询,是否是 “能过户的经济适用房”或“5年内(5年后)能过户的经济适用房”。如果不是,那么你买这个房子业主也是可以毁约的,依据是违反了《经济适用房管理办法》。

这类交易之所以会无效,是因为房子无法过户,只要能过户,买卖合同都是有效的。比如宅基地,如果购房人也是村民,就可以过户,买卖合同就有效;比如经济适用房,满5年以后确实能过户了,那么这个协议也有效。就算交易注定是无效的,也不等于这个房子就不能买,因为法律会把70%的增益或者拆迁补偿判给买家。所以,买家也可以从一开始就把毁约的情况考虑进去,70%的拆迁补偿恐怕已足够让交易变得划算。

拆迁安置房

随着城市的不断发展,拆迁成了一夜致富的代名词。我们有个客户在建国门有一套平房,拆迁之后换了4 000万元补偿款和28套安置房。有不少拆迁户在和拆迁方谈判的时候,都是用6套房600万元、8套房800万元当讨价还价的单位。这里说的6套房,指的是拆掉他在城区的平房后,安置给他的房子。

要这么多房子有什么用?要么出租要么卖掉,房子总不能用来观赏。所以经常有人问律师,拆迁房能买吗?

答案是:可以。

拆迁安置房在房产证上是体现不出来的,房产证上要么是商品房,要么是经济适用房,要么是公房,总之,没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子,已经包括在以上说的几种类型之中。

也就是说,你买的房子到底是什么性质,要以房管局或者国土局的不动产登记簿的记载为准,也可以根据业主的房产证来确定。

如果是商品房,就可以直接交易过户。不过如果拆迁安置的房子土地性质是划拨,过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金。

如果是经济适用房,分成两种情况,一种是交易受到限制的,比如满5年才可以过户。一种是交易不受限制的,叫作按照经济适用房管理的住房,实际上就是商品房,不过也要补缴土地出让金。这个钱按照交易惯例要购房人承担,所以你一定要提前打听好价格。

如果是公房,就只能变更承租人了。

还有一种情况,购房人可以不用办理过户手续。因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设,房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法,除了等房产证下来再过户外,还可以采用改底单的方式进行交易:让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节,房产证一下来就是买家的名字,同时还不需要缴税。

拆迁安置房的质量普遍比较差,社区环境和居民素质都令人担忧,属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子,购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。

抵债房

抵债房,也叫顶账房,就是开发商资金链条断裂后,被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。

有时候这些房子会由于种种原因流入市场。遇到这些机会,购房人通常都会觉得天上掉下了馅饼。要我说是天上掉下了砖头才对,你要是用脸接,就要有头破血流的心理准备。

虽然是抵债房,债主却不一定取得了房屋的产权。虽然开发商默认这个房子已经属于债主,但债主只是控制了这个房子,在法律上叫作占有。占有虽然也受到法律保护,但是和所有权比起来,要差一个档次。

这个话怎么理解呢?就是虽然你能住,但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。

再者说,楼盘烂尾之后,通常不是住不进去——没盖完,就是办不下房产证。这样的房子因为自身的潜在风险而贬值,价格低也是合理的。

和法院拍卖的房子相比,抵债房的风险更高。

法院拍卖房

通过法院拍卖取得的房子,价格会相对低一些。但是买到房子之后购房人怎么才能住进去,有时候要颇费一番思量,所以没有白得的便宜。

如果你对这方面投资感兴趣,可以自行搜索淘宝拍卖,找到淘宝网和法院合作的拍卖项目,这些项目大部分都是房产。

在南方流行一种对抗司法拍卖的做法,就是在房子被拍卖前,业主倒签一份租赁合同,利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。

新业主通过拍卖买下了房子,到房子里一看,发现里面住着人,这人拿着一份长达20年的租赁合同,并且告诉你租金他已经付清了,你还不能赶他出去。遇到这种情况,双方免不了要上演一场苦战。

公房

和保障性住房相比,公房有更老的历史背景。计划经济时期,各单位分配的房子,由单位进行管理,叫作自管公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理,实际上是由房管局管理的,叫作直管公房。公房被认为是一种属于承租人的财产——只不过难以流通。

这种房子只要承租人一直住在里面是没有问题的,但是一旦涉及交易流转,就会产生各种问题,比如承租人去世怎么办?房子被政府拆迁怎么办?承租人想出售房子怎么办?

这时就会涉及公房转为私房,叫作房改。或者公房改变承租人,叫作承租人变更。

公房的产权单位——房管局或者其他单位,作为房子的产权人,把原来和张三的租赁关系变更到李四名下,这就是公房的“过户手续”。看着和过户差不多,其实这并不是法律承认的交易形式。

因为公房既是财产又不完全是财产。如果产权单位、买卖双方都认可,原则上法律不干涉过户。如果产权单位不同意,那么就算买卖双方愿意,房子也无法过户。



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