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算开发商的成本 摸价格战的底线


2011-09-04 08:34 浏览次数:6382  源自:浙江在线 字体:

    位于石桥路、机场路交叉口的恒祺克拉公馆,9月中上旬即将上市,据传该楼盘将定价在20000元/平方米左右。恒祺置业营销总监张军利向记者证实了这一消息,“克拉公馆首批房源折后起价在18500元/平方米,预计折后均价在22000元/平方米。”

    恒祺克拉公馆地处城东新城核心区,周边二手房成交价在24000~28000元/平方米左右。上世纪90年代的房子如三里亭小区、机神新村、万家花园等,成交价在24000元/平方米左右,而2000年以后交付的小区如玉兰花园的成交价在26000~28000元/平方米。“即使以24000元/平方米的价格来参考,22000元/平方米的开盘价也至少低了10%。”张军利说。

    地处桥西板块的荷塘月色上周日也公布了它的开盘均价,16800元/平方米。这一带今年上市量较大,丽晶湾、华盛达·阅城相继在8月份开盘。荷塘月色的这一开盘价对他们形成不小的冲击。“就在阅城开盘前,我们去询问过,荷塘月色售楼人员报给我们的价格是18000~19000元/平方米,但现在的实际价格更低。”在荷塘月色产品说明会现场,一位意向购房者如此告诉记者。

    下沙的保利·湾天地近日放出风声,新开房源价格将定在8900元/平方米,而且是精装修。据保利房产营销负责人介绍,这次新开房源主力户型为90~130平方米,他们目前推出一个团购活动,如果购买人数达到1000人,折后房价只要8900元/平方米。湾天地之前推出的一批精装房源,均价超过13000元/平方米。

到底要不要逢低买入,纠结啊

    随着降价阵营的日渐扩大,买不是不买?购房者的心态也很纠结。

    从最近几个低开楼盘的产品说明会现场看,人气似乎都很旺。荷塘月色上周末召开产品说明会,到场人数有600人左右。但记者随机问了几个购房者,大家对价格似乎都很动心,但真让他现在下单,又很犹豫。

    陈东夫妇在城西已购置了一套小房。近期看到房价下跌,很是心动。“前段时间,我本来都差点下单买阅城的89平方米了,但因为二手房不满5年卖出要交7万元左右的税费,想想还是算了。”陈东说。

    让陈东犹豫的另一主要原因还在于今年的限购政策。“今年和2008年不一样,只要限购政策不取消,一两年内房价很难上涨。接下去,打折的楼盘会越来越多,不如等到5年满了免综合税时再说。”

    何先生这一年都在看房,他告诉记者,现在终于等到房价跌了,那么多楼盘在搞促销,很想买,但也很犹豫,“如果不买,万一反弹了,肯定要后悔;如果买了,万一还继续跌,也要后悔。”

    购房者的这种纠结心态,从近期低价新盘的签约缓慢也可看出:阅城8月13日开盘,目前可售房源369套,成交90套,预订一套;天籁8月14日开盘,推出156套房源,成交50套。开发商的说法是,有些交了订金的购房者还在观望,再加上按揭、无房证明等比较难办,所以整体进展比较缓慢。

金九银十,楼盘密集上市,价格战仍是主基调

   据杭州透明售房网统计,九、十月份,杭州楼市将迎来大规模开盘潮,其中13个是首次上市的新盘,而且不乏一些受关注的热点楼盘,如滨江的半岛国际;丁桥的四季公馆、玺之湾;市中心的远洋·大河宸章、名城公馆、恒祺克拉公馆;桥西板块的荷塘月色;申花板块的莱德绅华府等。

    从记者现在了解到的情况看,低开将继续是主基调。滨江的半岛国际,预计19000元/平方米的起价,22000元/平方米的均价。“半岛国际首推90平方米小户型,在眼下大户型盛行的滨江楼市,这一户型填补了需求的空白。”天阳置业营销总监石焱表示。半岛国际地处四桥和三桥之间,周边楼盘如宸宇天下的成交价格为2.6万~2.7万元/平方米,钱塘帝景的成交价格也在2.26万~2.31万元/平方米,2.2万元的价格还是有吸引力的。

    丁桥的四季公馆,9月底10月初预计以13100元~13500元/平方米价格开盘。“相比天籁12600元/平方米的均价,我们的价格略微高几百元,主要因为拿地成本高、楼盘品质高的缘故。”中豪房产副总高银华表示。而申花板块的申华府预计折后均价在2.3万多元/平方米左右。

    楼市的“金九银十”即将到来,面对这一传统的购房旺季,为了撬动起低迷的成交量,九、十月份的房价,降价楼盘将进一步增多,降价区域由原先的下沙、丁桥、桥西蔓延到市中心、滨江。

是不是到底了,可以算算成本价

    据杭州透明售房网显示,截至本周三,杭州主城区住宅存量高达20166套,相比2009年1月的历史最高位21003套只差了837套。而2008年底的那一拨调整,几乎所有楼盘全面性的8折优惠。有人认为,要消化现在如此大的存量,也必须有大面积的价格调整才能达得到。

    双赢机构总经理章惠芳认为,现在楼市的价格调整刚刚开始,某些区块如下沙、桥西、丁桥已基本调整到位,而有些区块因为开发商抱团作战或板块供应量较少的因素,调整还没有开始,抄底不妨再等等。

    章惠芳认为,随着九、十月份楼盘的大规模上市,楼市的局势会进一步趋向明朗。“只要国家限贷、限购的政策不放松,开发商下半年的资金链就依旧是紧的。竞争更激烈了,不排除一些小型开发商因为资金问题,价格进一步向下。但楼市哪里是底谁也说不清楚。什么时候限购、限贷政策放松,什么时候可能到底了。”

    但也有人持不同观点。“不管其他楼盘怎样,现在低价开盘的个别楼盘价格已到成本价。即使短期内成交量上不去,价格再往下调的可能性也不大了。”绅华府营销总监魏杰坦言。

    记者察看了近期低开楼盘的拿地楼面价,恒祺克拉公馆,10715元/平方米;华盛达·阅城,4258元/平方米;方正·荷塘月色,6203元/平方米;昆仑·天籁,5524元/平方米;中外公寓,7418元/平方米。以通常6000~8000元/平方米的财务、建安和税收成本看,目前的利润空间确实已经不大。

    中豪房产副总高银华认为,台州限购和央行存准基数上调这两则消息说明下半年宏观面依旧偏紧,或者九、十月份,或者年关,将是两次抄底购房的好机会。前者是上市公司积累销售业绩,拿出漂亮年报的最后时机,后者则是催缴工程款的高峰期。首次置业和首改人群只要看中满意的房子,这两个时机都可下手,而投资者可以耐心再等等,等到限购限贷放松,房价回升初期,往往是介入的好时机。



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